荷蘭房價是否與生育率相關?還是跟移民有關係?

人常有一些疑問為何生育率降低了,但是荷蘭房價卻是節節高升?

這篇文章我以生育率進行探討,來讓各位了解為何房價每年高昇即使遇到的COVID19,反而使每個人離自己的第一套房子越來越遠,遠到看不到車尾燈。荷蘭房價是否與生育率相關?還是跟移民有關係??

荷蘭近年來的生育率與死亡率

2020年 生育率+ 168,066
2020年 死亡率– 168,537
2020年 移民人口+219,250
表1 2020年統計

由上圖可以看出生育率以及死亡率持平,但是移民人口激增,我認為荷蘭雖然物價高,但是生活福利部分是相較不錯的。例如育兒津貼以及小學開始上課不用付錢。(當然國際學校除外)我認為房價只會高不會跌。

公益住房

另外如果你有研究過社會住宅的話,在荷蘭300萬套出租房屋中,大約有75%屬於房屋協會。這些協會尤其負責社會住房的出租,社會住房的定義是房屋的初始月租金低於自由化租賃協議的租金限制(私營部門)(荷蘭語);當前限制為720.42歐元(2019年)。每年,住房協會必須將80%的空置社會住房出租給收入不超過36.798歐元的人(2018年),將10%的收入出租給收入在36.798歐元至41.056歐元之間的人(2018年)。協會可以將其10%的社會住房出租給收入較高的家庭。

如果你覺得社會住宅不適合你的話,你可以透過租屋網來找尋該地點附近的物業是否有出租。

租屋網

像是在我來荷蘭前都是先用FUNDA來找尋的,FUNDA算是荷蘭最大的買房以及租房網站類似台灣的591租屋網或是其他房仲網站。這面的資訊都是非常透明以及公開的,例如能源等級或是前屋主有沒有安裝太陽能板或是家中是吃瓦斯還是電熱水爐等等,你都可以找尋到你要的資訊。

荷蘭房價是否與生育率相關?還是跟移民有關係?
圖:房屋網 資料來源:FUNDA

房價會漲呢?

回歸主題為何房價會漲呢? 其實很大關係是房屋短缺。你可以看出每年移民人口約20萬人左右,但是房子短缺數量遠超過移民人口的一倍多。

鑑於最新的Primos預測的家庭數量和房屋數量的預測,到2020年底,住房短缺將上升到20萬多套,到2025年將下降到大約17.5萬套。很高興認識到住房短缺及其預測存在很大的地區差異。以住房總存量的百分比表示,我們發現烏特勒支,弗萊福蘭德和北荷蘭省目前住房存量短缺約3%。

所以政府為了避免房價節節高升的手段,當然是提高建案數量,避免房價溢價太多。

荷蘭房價是否與生育率相關?還是跟移民有關係?
圖:房屋短缺資訊 資料來源:primos.abfresearch

房屋短缺日益嚴重的後果

在未來幾年中,住房短缺的加劇可能會導致自有住房的房價進一步上漲以及私營部門的租金上漲。由於相對於需求建造的新房屋太少,供應也正在減少(例如,參見《住房行動議程》)。結果,減少了將現有房屋出售以建造新房屋的人數。雖然與前兩年一樣,今年也實現了新建75,000套房屋2020年(新建和改建)的目標。從荷蘭統計局最近發布的數據可以明顯看出這一點。到2020年,建造了超過6.9萬套新建房屋。還將有10,000座改造後的房屋(估計到2020年,荷蘭統計局將在2021年10月發布)。去年總共建造了79,000多套房屋。 儘管如此依照荷蘭統計局的數據顯示,人口的增長速度超過預期,並且在未來幾年還將繼續增長。部長奧爾隆格倫(Ollongren)宣布,未來幾年住房建設必須進一步加快。這意味著到2030年將必須建造近90萬套新房屋。與《國家住房議程》的雄心壯志和近幾年的生產水平相比,到2030年將增加15萬套房屋。

荷蘭國家住房議程2018-2021摘要

  • 解決住房短缺問題並密切關注房屋質量和房屋質量,每年要拆除12000到13000戶房屋
  • 2025年必須建造70萬套房屋
  • 建造更多房屋(加速並增加供應)
  • 更好地利用現有庫存
  • 到2025年,每年有7.5萬戶房屋並根據需要調整行動新見解。
  • 配合多年期基礎設施,空間和運輸計劃(MIRT)

依照目前歷年的建造數量,難以滿足2025 70萬套的目標。

荷蘭歷年房屋建設數量 資料來源: datawonen.nl

住房衝動計畫

由於荷蘭住房市場非常緊張。住房需求急劇增加,而住房建設卻落後了。經濟適用房的短缺在城市地區例如阿姆斯特丹或是海牙等大城市尤為嚴重。

通過《住宅建築衝動法規》,政府鼓勵為初學者和中低收入人群建造經濟適用房。住房需求主要集中在大型住房位置的加速發展,那里至少要建造500所房屋。10億歐元可用於此目的,將分多次支出。

在住房激勵計劃的第一部分中,向21個城市的27個項目分配了2.9億歐元(不包括增值稅)。這意味著可以實現超過51,000所房屋,其中約65%位於可負擔的價格範圍內。

在“住宅建築衝動”的第二部分中,2.26億歐元(不包括增值稅)已分配給28個城市的30個項目。這意味著可以實現超過44,000套房屋,其中約67%位於可負擔的價格範圍內。

這些新建案主要有兩大目標:

入門和中等收入:

特別是對於那些稀缺程度最大的地區的初學者和中等收入人群。市政當局可以訴諸住房激勵措施,以加快建設速度,增加一個項目中的新建房屋數量,或增加這些房屋對於初學者和中等收入人群的承受能力。

負擔得起的房子:

前兩輪的住房衝動將提供95,687套新房屋,其中大多數是負擔得起的(66%)。這些是供社會租賃部門使用的房屋,是中等租金和負擔得起的自住房屋。許多項目還特別關注初學者,老年人,學生和焦點小組的住房。

獲得資助的項目遍布全國,大部分位於房屋交易地區。這些是部長先前與之達成的有關擴大住房的協定的地區。住房激勵措施涉及的項目包括阿姆斯特丹大都市區,蘭斯塔德南部,烏得勒支和阿納姆/奈梅亨。

住房開發激勵措施第一期和第二期
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